부동산 공부 ] 2. 부동산자산관리에 대하여 ( 과정,운영방식)

부동산 공부 두번째 내용은 부동산자산관리에 대하여 그 과정과 운영방식에 대하여 알아보겠습니다 ^^ ~

 

 

[ 부동산자산관리의 과정 ] 

부동산자산 계획 설계 → 자금 조달 → 부동산 매입 → 부동산 운영 및 관리 → 부동산 매각 

 

[ 부동산 자산관리의 과정 ] 

1. 부동산 자산 계획 및 설계 

- 부동산의 경우 금액이 크고 투자기간이 상대적으로 길다. 

- 따라서 구체적이고 세부적인 자산계획이 필요 

 

2. 자금조달 

- 자기자본과 타인자본의 적정한 비율로 자금조달 

- 자기자본만으로 조달 시, 부동산수익을 전부 향유할 수 있지만 매입시기 상당한 부담을 가짐 

- 타인자본으로 조달 시, 타인자본의 비중이 커질 수록 그에 따른 이자부담이 상승하나 레버리지 효과과 있음 

 

3. 부동산 매입 

- 부동산 매입가격이 적정한가 ?

- 매입할 부동산에 대한 적정가치 산정을 통해 투자여부 결정 

- 이외에도 거래협상, 세금문제, 소유권 등기 등. 

 

4. 부동산 운영 및 관리 

- 매입 후에도 꾸준한 운영과 관리가 필요함 

- 꾸준한 관리를 통해 부동산 자산가치 증대 

- 세입자 모집, 건물 보수 등 

 

5. 부동산 매각 

- 임대수익과 매각수익 비교 

( 예를들어 , 건물 노후로 인하여 관리비용이 상승하였으며, 이로 인하여 매각수익이 임대수익보다 높아졌다 ) 

 

[ 부동산자산관리의 운영방식 ] 

1. 자가관리 ( 자영관리, 직접관리) 

- 직접관리방식이란, 개인의 소주택이나 적은 면적의 토지 등의, 대체적으로 소유자가 직접 관리하는 방식을 취하는 것.

- 직접관리를 자영관리라고도 일컫는바, 자영관리는 작게는 자용의 건물이나 크게는 자가의 빌딩을 직접관리하든가 또는 타인에게 임대한 토지나 건물 및 기타 시설물 등을 자기가 직접 관리하는 행위 등을 포함하는 것. 

 

 

2. 위탁관리 ( 외주관리, 간접관리 ) 

- 재산의 관리를 전반적으로 전문가 또는 대행업자에게 위탁하게 되는 것. 

- 위탁관리란 타인에게 위임하는 행위라 하여 위임관리 또는 간접관리라고도 함. 

- 위탁관리는 일반적으로 부동산관리를 전문으로 하는 대행업자에게 위탁하는 것이 보통 

- 이때 주의할 점은 사회적으로 신뢰도가 높고 성실한 대행업자를 선정하여야 하며, 불의의 사고 또는 부실한 관리로 인한 피해를 사전에 방지하는 문제가 고려되고 있음. 

 

3. 혼합관리 

- 자영관리와 위탁관리를 병용하는 관리방식. 

- 중층의 빌딩이나 상당히 복잡한 기능등을 가진 부동산일 경우 일부는 소유주가 직접관리하고 일부는 제3자에게 관리를 위탁하는 경우 

 

< 부동산자산관리의 운영방식별 장/단점 > 

구분	장점	단점
자가관리	- 최대한의 서비스가능  - 건물에 대한 애착심이 강함  - 보안,보존관리의 유리함 - 소유자의 지시 및 통제권이 강함 - 신속한 의사결정	- 타성에 젖기 쉽고, 적극적의욕을 결하기 쉽다. - 불합리한 비용지출의 문제 - 관리의 전문성 결여 가능성 - 인사가 정체하고 관리원을 둘러싼 부정의 우려
위탁관리	- 소유자는 본업에 전념 - 자사의 참모체계 단순화 -관리비용의 저렴화,안정화 -관리업무의 타성방지 -전문가의 뛰어난 관리와 서비스를 받을 수 있음	- 기밀, 보안유지 불안전 - 각 부분의 종합적 관리곤란 - 종업원을 신용하기 어렵고 소질과 기술이 나빠질 우려 - 관리회사의 신뢰도 문제
혼합관리	- 부득이한 부분만 위탁하여 유리 - 자가관리에서 위탁관리로의 이행 시 과도기적 방식으로 적합	- 문제 발생 시 책임소재가 불분명하고 전문업자를 활용 못함  - 운영이 곤란해지면 양방식의 결점만 노출함