부동산 공부 ] 1. 부동산과 부동산자산관리란 ?

오늘부터 부동산과 관련된 이론적인 내용을 순차적으로 정리해보려 합니다 ^^ 

부동산자산관리사 및 부동산공인중개사 공부내용을 많이 참고하였습니다 ~ 

 

부동산공부에 관심있으신 분들의 관심 부탁드리겠습니다 ^^ @! 

 

 

[ 부동산이란 ? ] 

토지,집 등과 같이 움직여서 옮길 수 없는 재산 

 

 

[ 부동산의 특성 ] 

1. 부동성 

- 국지화 ( 지역화,부분시장,시장세분화 ) 

- 외부효과 , 지역분석 ( 인접성 ) 

- 임장활동 , 정보활동, 중개활동 

- 추상적 시장, 구체적 시장, 불완전경쟁시장 (3) 

- 입지론 ( 용도 → 부지 ) , 담보가치로서의 안정성 

- 부동산과 동산의 구별, 공시방법의 차이 

 

2. 영속성 

- 물리적 감가상각 적용불가 ( 원가법 곤란 - 부증성 ) 

- 소모를 전제로 하는 재생산이론 적용 배제

- 임대차시장, 재고시장 발달 ( 소유와 이용의 분리 ), 저량분석 

- 가치보존력 우수 ( 투자재로서 선호 ) 

- 장기적 배려 ( 장래, 예측의 원칙 ) 

- 부동산관리, 담보가치로서의 안전성 

 

3. 부증성 

- 생산비법칙 적용불가 ( 원가법 곤란 - 영속성 ), 물리적 공급곡선 수직 

- 토지희소성 (부족문제) 야기 - 집약적 이용, 수요자 경쟁

- 수급조절과 균형가격 형성 곤란 

- 사회적, 공공성 ( 토지공개념), 최유효 이용 

 

4. 개별성 

- 일물일가의 법칙 배제, 개별화 ( 구체화,독점화) , 개별분석 

- 원리,이론 도출 , 비교 곤란, 표준지 선정 곤란 

- 부동산 시장 : 거래의 비공개성, 상품의 비표준화성, 시장의 비조직성 

 

5. 인접성 

- 협동적 이용, 경계문제

- 개발이익 사회적 환수 

- 외부효과, 지역분석 ( 부동성) 

- 용도면에서의대체 ( 인근지역 ) 

 

 

 

[ 부동산자산관리란 ? ] 

부동산 정책과 시장을 분석, 예측하여 투자자의 연령 및 자산 현황을 고려하여 맞춤형 부동산 투자전략 및 투자 포트폴리오를 자문.

 

[ 부동산자산관리의 분야와 내용 ] 

 

1. 자산관리 ( Asset Management ) 

= 소유자나 기업의 부를 극대화시키기 위하여 해당부동산의 가치를 증진시킬 수 있는 다양한 방법을 모색하는 적극적 관리 

 

내용 ㅣ 포트폴리오 관리 및 분석 / 재투자 또는 재개발 결정 / 부동산 투자의 위험관리 / 부동산 매입 및 매각 관리와 자금조달업무 / 프로젝트 파이낸싱 

 

2. 부동산관리 ( Property Management ) 

= 시설관리 보다는 높은 수준의 관리로서 부동산 보유기간 중에 부동산의 운영수익을 극대화하고 자산가치를 증진시키기 위한 기획, 광고,홍보, 임대료수집, 보험 등의 일상적인 건물운영 및 관리뿐만 아니라 시장분석, 마케팅전략 및 수지분석 등 

 

내용 ㅣ 수익목표의 수립 / 자본적 및 수익적 지출계획의 수립 / 연간 예산 수립 / 임대차활동 ( 임대차관리, 임차인관리, 임대료수납 등 ) / 비용통제 

 

3. 시설관리 ( Facility Management ) 

= 각종 부동산시설을 운영하고 유지하는 것으로 시설사용자나 건물주의 요구에 단순히 부응하는 정도의 소극적이고 기술적인 측면을 중시하는 관리 

 

내용 ㅣ 설비운전 및 보수 / 외주관리 / 에너지관리 / 방범,방재 등 보완관리