부동산 공부 ] 3. 부동산시장의 이해

1 ] 부동산시장과 완전경쟁시장과의 관계

① 기업의 수가 다수이고 영세하여야 한다

② 생산물이 동질적이어야 한다

③ 생산요소의 이동이 자유롭다

④ 수요,공급에 인위적 작용이 없다 

⑤ 정보획득이 용이하고 완전하다. 

 

2 ] 완전경쟁시장의 성립조건

- 영세한 수요자와 공급자가 다수 → 개별기업은 시장가격의 순응자 

- 상품의 동질성 

- 시장참여와 탈퇴의 자유

- 완전한 정보 ( 정보비용 x ) 

- 일물일가의 법칙 성립할 것 ( 초과이윤 x ) 

 

 

3 ] 부동산시장의 특성 

① 국지성 ( 시장의 지역성 ) 

- 부동산시장은 토지의 자연적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 부동산시장을 국지화 시킨다. 

- 부동산은 다른 부동산과 함께 지역을 이루고 그 지역특성의 제약하에 가격이 형성되며, 부동산활동을 정보활동하여 중개활동을 필요하게 함으로써 부동산은 지역간 거래가 어렵다. 

이 때문에 중개업자에 의한 지역간 분업이 이루어진다. 

- 부동산의 '시장의 분화'현상은 경우에 따라 부분시장별로 '시장의 불균형'을 초래한다. 

시장의 불균형이란 수요와 공급의 균형을 이루지 못한 상태를 의미한다. 

 

② 은밀성 ( 거래의 비공개성 ) 

- 부동산 거래사실이나 거래내용은 사적으로 혹은 비밀리에 이루어지며 외부에 공개하기를 꺼리는 관행이 있다. 

- 거래의 비공개성은 부동산가격이 불합리하게 형성되는 주요 원인으로 작용한다. 

- 부동산시장의 정보수집을 어렵게 하고 많은 정보탐색 비용이 들게 한다. 

 

③ 개별성 ( 부동산상품의 비표준화 ) 

- 일반재화는 규격화,표준화에 의해 대량생산으로 공급가격을 인하시킬 수 있으나, 부동산은 '개별성'으로 인해 표준화가 불가능하다. 

- 개별성으로 인해 시장에 나온 부동산은 각각 그 교환형태가 다르므로 일물일가의 법칙적용이 불가하다. 

 

④ 집중통제의 곤란성 ( 시장의 비조직성 ) 

- 일반상품 시장은 대리점,도매상, 소매상 등으로 조직되어 있어 상품이 유통되나 부동산은 국지성,거래의 비공개성 및 비표준화성 등으로 인하여 시장의 조직화가 곤란하기 때문에 유통구조상 거래당사자간에 직거래가 형성되고 있다. 

 

⑤ 수급조절의 곤란성 

- 토지의 부증성으로 인해 부동산에 대한 수요증가로 가격이 상승하더라도 공급을 늘리기가 어렵다. 

따라서 부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않아 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 많다. 

 

⑥ 매매기간의 장기성 

- 상품으로서 부동산은 단기적 거래가 곤란한 경우가 많아 유동성, 환금성의 곤란을 가져온다. 

- 부동산을 공급하는데에는 계획수립, 부지확보, 건축 등 완성에 이르기까지 많은 시간이 소요되기 때문에 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 크다 

 

⑦ 법적 제한의 과다 

- 부동산시장은 여러 가지 법적 제한이 많아 시장을 불완전시장으로 만든다. 

- 부동산가격을 왜곡시켜 시장의 조절기능이 저하된다. 

 

⑧ 자금의 유용성과 밀접한 관계 

- 원활한 자금의 융통은 더 많은 공급자와 수요자를 시장에 참여하게 만든다. 

- 자본시장에서의 이자율 하락은 부동산공급을 증대시키며, 동시에 수요자의 구매력을 향상시켜 수요를 증대시킴

 

 

4 ]  부동산 시장의 기능 

① 자원배분의 기능 

- 각종 부동산 공간에 대한 경쟁은 기존의 유지와 수선, 건물개축 등을 통하여 자원배분의 역할을 하게 됨

경쟁과정에서 수급자간의 공간분배역할을 하는 것. 공간과 입지가 상품이며 이익내지 만족의 경쟁으로 나타남. 

 

② 교환기능 

- 부동산시장은 자금능력을 가진 부동산수요의 기호에 따라 부동산 또는 공간을 재분배하게 되는데 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유와 임대등의 교환이 이루어짐. 

 

③ 가격의 형성기능 

- 부동산가격은 일물일가의 법칙이 배제. 즉, 동일한 부동산이라 하더라도 거래 시 마다 가격이 새로 창조되고 파괴됨. 

 

④ 정보제공기능 

- 부동산시장은 부동산 활동 주체에게 정보를 제공. 

가격정보같은 경우에는 부동산시장의 계속적인 운용과 안정을 위하여 중요함. 

 

⑤ 양과 질의 조정 

- 부동산의 소유자, 관리자 등은 부동산 유용성이 최대가 되도록 노력을 경주하는 과정에서 부동산의 성격이 변하고 양과 질이 조정됨. 

- 시장에서는 주택수요자, 주거수준의 수요변화도 주거의 질을 개선시키는 작용을 함. 

 

⑥ 계속적인 부지경쟁 

- 모든 부지는 다른 부지들과 동일효용으로 사용하는데 있어서 경쟁의 상태에 있음. 

주어진 지리적 공간 범위 내에서 토지이용형태를 경쟁함. 

 

즉, 부동산은 불완전경쟁시장이다.