부동산 공부 ] 4. 부동산과 경기변동

1 ] 부동산경기변동의 개념

- 부동산경기는 일반적으로 건축경기를 의미함. 협의로는 주거용 부동산의 건축경기, 광의로는 공업용, 상업용 부동산경기 포함하며 최광의로는 토지경기를 포함함. 

 

일반적으로 부동산경기라 하면 주거용 경기를 말한다. 

 

- 부동산경기는 일반경기의 한 구성부문이며, 

부동산경기 또한 여러 가지 부문별 경기를 가중 평균한 것. 

 

2 ] 부동산 경기변동의 특징 

① 경기변동의 주기가 다르다. 

- 부동산경기의 변동( 17년-18년) 은 일반경기주기 ( 8년-10년) 에 비해 약 2배가 길다. 

- 일반경기와 비교할 때 선행, 역행, 병행할 수도 있고 때로는 독립적인 경우도 있음. 

일반적으로 주시시장의 경기는 일반경기에 비해 전순환적이며, 부동산 경기는 일반경기에 비해 후순환적. 

 

② 부동산 경기순환에는 장기순환과 단기순환의 두가지 형태가 있다. 

- 장기순환은 15 ~ 22년을 주기로, 단기순환은 약 3년 주기로 하는 것으로 되어 있다. 

- 부동산 경기는 타성기간이 길고 주기의 순환국면이 불분명하고 일정치않다. 

 

③ 부동산경기는 일반경기에 비해 정점이 높고, 저점이 깊다. 

- 부동산 경기순환의 진폭은 일반경기의 진폭보다 크다. 

- 부동산 경기순환과 일반 경기순환 사이에는 유사성 또는 상관관계가 있다. 

- 부동산 경기는 비교적 후퇴기간은 짧고 회복기간은 길고 측정지표가 다르다. 

3 ] 부문별 부동산경기와 일반경제의 경기간의 관계 

 

① 부동산경기와 일반경기의 시차관계 의미 

- 부동산시장이라도 주거용 부동산이냐, 상업용 부동산이냐, 공업용부동산에 따라 그 유형을 달리하고 있다. 

 

② 주거용 부동산경기와 일반 경기순환의 관계 

- 일반경기가 호황이면 사업자들의 투자를 위한 사업자금에 수요가 ↑ , 이자율이 상승하므로 수익성이 높은 부분에 투자하여 주택부분 투자는 상대적으로 축소하게 되므로 주택에 대한 수요가 감소하게 되고 주택건설업체의 주택공급량 감소로 나타남. 

- 즉, 주거용 부동산의 건축경기는 일반경제의 경기와는 반대되는 역순환적 현상을 보이고 있다. 

 

③ 상업용, 공업용 부동산경기와 일반 경기순환과의 관계 

- 경기가 호황일 때 생산을 위한 공장건설이나 사무실 공간에 대한 수요가 증가하여 부동사느이 공급도 늘어나는 것이 일반적. 

- 상업용과 공업용 부동산은 일반경제의 순환과 거의 일치함 , 즉, 주거용 부동산과는 반대의 현상을 보임

 

④ 부동산의 경기순환 

- 부동산경기는 부분시장별 변동의 시차가 존재함. 

- 상업용,공업용 부동산경기는 일반경제의 경기변동과 대체로 일치하지만, 주거용 부동산경기의 경우는 역순환을 보임 

 

4 ] 부동산경기의 순환국면별 특징 

 

① 회복시장 ( 경기의 하향을 멈추고 저점을 지나 상향으로 변동을 보이는 시장 )

- 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나, 그 하한선이 되는 것이 통상적이다. 

- 경기회복은 전국적,광역적으로 일시에 회복되는 것이 아니라 개별적,지역적으로 회복이 시작되며 

금리가 낮고 자금의 여유가 있기 때문에 부동산 거래가 활기를 띠기 시작하고 부동산투자 또는 투기가 나타나기 시작함. 

- 매도인중시화로 변화함. 

 

② 상향시장 ( 회복시장의 상황이 지속해서 호황에 이르러 경기상승국면을 지속하는 시장 ) 

- 과거의 부동산 사례가격은 새로운 거래의 하한선이 됨. 

- 매도인중시화 시장. 

- 일반경기순환의 확장시장에 속함. 

- 매도인은 가격상승률이 높아지기 때문에 거래성립을 미루려는 반면, 매수인은 거래성립을 당기려 하기 때문에

부동산활동에 있어서는 매도인의 관리에 중점을 둬야 함.

 

③ 후퇴시장 ( 경기의 상승국면이 정점에 이르러 상승세가 하락세로 바뀌어 하강세가 중심을 이룸 )

- 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나, 그 상한선이 됨. 

- 매수인중시화시장으로 변화함. 

- 거래가 한산하고 가격상승 중단, 반전하여 경기가 후퇴하기 시작함. 

- 금리가 높아지며 여유자금이 부족해지며 공가율이 높아짐. 

 

④ 하향시장 ( 불황하에서 지속적으로 경기하강이 진행되는 시장 ) 

- 과거의 부동산 사례가격은 현재의 시점에서 상한가가 되기도 함. 

- 매수인중시화현상이 더 커짐 

- 후퇴시장 다음에 나타나는 시장으로 부동산 가격이 하락하고, 거래가 거의 일어나지 않음. 

- 후퇴시장의 기간이 짧고, 과열경기를 경험해 온 곳일수록 그 경기는 훨씬 깊은 불황을 맞게됨. 

 

⑤ 안정시장 ( 일반시장과는 달리 부동산시장에서만 고려의 대상이 되는 시장으로, 불황에 강한 유형의 시장 ) 

- 과거의 거래된 부동산 사례가격은 신뢰할 수 있는 새로운 기준가격이 됨. 

- 침체국면에서 나타나는데 호황국면에서 약세를 보일 수 있다. 

- 부동산시장의 고유한 국면으로 계속적으로 부동산 가격이 안정되어 있거나 가벼운 상승을 동반하는 것인데, 

이는 불황에 친하지 않는 부동산경기의 특유한 시장임. 

- 안정시장이 경기순환에 의해 분류되는 것이 아니라도, 경기와 전혀 무관하다고 할 수 없음,