부동산 공부 ] 6. 부동산의 종류 - 토지 -

1. 토지의 분류 

1 ] 감정평가상의 토지종별 토지의 용도 전환 

지역종별	토지종별
토지 - ① 택지지역 - 주택지역 / 상업지역 / 공업지역          ② 농지지역 - 전지지역 / 답지지역 / 과수원지역          ③ 임지지역 - 용재림지역 / 신탄림지역	① 택지 - 주거지 / 상업지 / 공업지  ② 농지 - 전지 / 답지  ③ 임지

2 ] 후보지와 이행지 

① 후보지 

- 용도적 지역종별 대분류 상호간 어떤 지역에서 다른 지역으로 전환되어가는 지역을 뜻함. 

- 가망지 또는 예정지라고도 함. 

- 토지는 '임지 → 농지 → 택지 ' 로 용도전환되는 것이 일반적. 

 

② 이행지 

- 택지지역, 농지지역, 임지지역 중 각각 세분화 된 지역 내에서 상호간에 용도전환이 이루어지는 토지 . 

 

3 ] 대지/ 택지/ 부지 

① 대지 

- 지목이 대(垈) 인 토지. 

- 택지와 비슷한 의미이기는 하나, 공장용지, 창고용지 등은 그 지목이 다르므로 택지보다는 좁의 의미로 사용. 

 

② 택지 

- 지상에 건축물이 주거용,상업용,공업용 등으로 이용 중이거나 앞으로 이용이 가능한 토지. 

 

③ 부지 

- 어떤 대상의 바닥을 이루거나 어떤 부동산활동의 대상이 되는 토지를 말함. 

 

4 ] 나지와 건부지 

① 나지 : 지상물이 없는 토지 

② 건부지 : 지상물이 있는 토지 

 

* 건부지 평가 

- 나지평가 ( 건부지가격 = 나지가격 ) : 건부지가 최유효이용인 경우 

- 건부지감가 ( 건부지가격 <나지가격 ) : 건부지가 최유효이용이 아닌 경우 

- 건부지증가 ( 건부지가격 > 나지가격 ) : 그 지역이 행위제한지역 ( 그린벨트, 상수원보호지역 ) , 토지보상관련지역 ( 택지개발예정지역, 수몰예정지역 ) 

 

☞ 즉, 건부지가 아무리 최유효이용되고 있다 하더라도, 건부지가격은 나대지가격을 상한선으로 하여 나지가격을 초과할 수 없으므로 건부지증가는 예외적인 경우임. 

 

5 ] 필지와 획지 

필지	획지
토지에 대한 권리관계 ( 법적구분 )	비슷한 용도와 가격수준 ( 경제적 개념 )
등기,등록의 단위로 소유권이 미치는 한계로 동일지번의 법적 등록단위	법률적,행정적 기준,  인위적,물리적 기준,자연적 기준에 의해 다른 토지와는 구별되는 가격수준이 비슷한 토지
토지등기 / 등록단위	부동산활동 / 부동산현상의 단위

- 필지보다 획지가 중개사나 감정사에게 더욱 중요시되는 개념

- 감정평가와 관계 

① 개별평가 : 필지와 획지가 같은 경우 

② 일괄평가 : 여러 개의 필지가 하나의 획지를 이루는 경우 

③ 구분평가 : 하나의 필지가 여러 개의 획지로 되는 경우 

 

* 필지 성립요건

=  소유자동일 / 지목이동일 / 지번,지목이동일 / 축적이 동일 / 지반이 물리적으로 연속 / 소유권 이외의권리관계가 동일 

 

6 ] 법지,빈지,유휴지 ,휴한지,공한지 

① 법지 : 법적으로만 소유. 활용실익이 없는 옹벽같은 토지 즉, 소유권은 있으나 이용가치가 없음 

② 빈지 : 바닷가 해변의 만조수위선과 지적공부에 등록된 지역 사이의 토지로 지적공부에 등록되지는 않으나 활용실익은 있는 토지 . 즉, 소유권은 없으나 이용가치는 있음. 

③ 유휴지 : 바람직스럽지 못하게 놀리는 토지 

④ 휴한지 : 농지비옥도를 회복하기 위해 놀리는 토지 

⑤ 공한지 : 도시 토지를 투기목적으로 장기간 개발하지 않고 방치해둔 토지. 

 

7 ] 대지와 맹지 

① 대지 

- 도로와 접한 면이 일반토지보다 협소하여 간구협소보정률로 감가를 하며, 흔히 자루형 토지라함. 

② 맹지 

- 토지 사방의 어느 면도 공도에 접하지 않은 토지,

순수한 맹지는 일반토지보다 감가하여 평가함. 

 

8 ] 선하지 

- 토지의 지상공간에 고압선 등이 통과하는 경우. 

 

 

2. 토지의 특성 

1 ] 자연적 특성 ( 원천적,본질적,불변적,선천적 특성 )

① 부동성 

-토지를 움직일 수도 옮길 수도 없는 특성. 

② 부증성 

- 토지는 생산비를 투입하여도 만들어낼 수도 없고 늘어나지도 않는 특성. 

- 토지의 희소성, 토지이용을 집약화시키는 특성 ( 도시 토지 ) 

( 바다를 육지화한 것은 토지의 절대량이 늘어난 것이 X, 경제적 개념으로 토지자원의 사용전환이라 봄 ) 

③ 영속성 

- 토지는 닳아서 없어지거나 마멸되지 않는 특성. 

④ 개별성 

- 똑같은 땅은 없다는 특성, 부동성으로 인해 물리적으로 토지는 각각 다르다는 특성. 

- 물리적으로는 비대체적이나 이용측면에서는 대체가 가능함. 

- 부동산학의 원리나 이론도출이 어렵고, 일물일가의 법칙이 적용되지 않음 

⑤ 인접성 

- 지표의 일부로써 연속되어 있으며, 인접되어 있는 토지는 서로 긴밀한 관계가 있는 특성. 

- 경제문제로 인접지와 협동적이용이 중요함.

- 가격형성이 인접지의 영향을 받음 (외부효과)

 

2 ] 인문적 특성 ( 신축적,인위적,가변적,후천적 특성 ) 

① 용도의 다양성 

- 토지는 1차~3차 주거용지와 산업용지,공장용지등으로 다양하게 사용. ( 토지의 5대 용도 )

② 병합&분할의 가능성 

- 이용목적에 따라 그 면적을 합하거나 나누어서 사용가능. 

③ 위치(사회적,경제적,행정적)의 가변성 

- 토지는 위치가 중요한데, 위치는 개념은 고정되어 있는 장소의 뜻보다는 토지 주위 환경으로 인해 토지가 처하는 상태로 변화하는 위치이다. 

▶사회적 위치의 변화 ( 인구상태 구조변화, 주거환경개선이나 악화, 도시형성과 정비 ) 

▶경제적 위치의 변화 ( 교통체계의 변화, 경제성장으로 소득증대,인근지역의쇠퇴,경기순환 ) 

▶행정적 위치의 변화 ( 허가제,신고제,주택정책,도시계획의 변경 )