부동산 공부 ] 7.경매의 개념과 종류

1. 경매란 ? 

- 변제기가 도래한 채무에 대해서 채무자가 채무변제의 의무를 이행하지 아니할 때, 채권자가 채권을 변제받기 위해서 채무지 ( 또는 보증인 ) 소유의 부동산을 채무자의 의사와 상관없이 관할법원에 요청하는 것. 

- 2002년 7월 1일 민사집행법 개정 이후에 경매는 재테크의 시장으로 바뀌어 부동산경매는 수익을 내는 또 하나의 시장이 되었음. 

 

 

2. 경매의 권리분석과 물건분석 

1 ] 권리분석 

- 경매로 매수한 부동산에 대한 권리를 낙찰자인 매수인이 인수해야 하는 권리와 인수하지 않아도 되는 권리로 나누어 알아보는 것을 뜻함. 

소멸주의	인수주의
경매로 매수한 부동산에 관한 종전의 채권자의 권리가 배당을 받든지 못 받든지 불문하고, 모두 소멸되는 것으로 깨끗하게 청소가 되는 것이다.	경매로 말소 ( 소멸) 하지않고 경매 매수자가 인수하는 것 ( 유치권, 선 순위임차인 등 ) 으로, 이런 위험을 가려내는 것이 권리분석의 핵심이다.

 

2 ] 물건분석 

- 부동산 개별 토지와 건물의 분석과, 개별 부동산을 포함하는 지역요인을 분석하는 것. 

 

3. 경매의 종류 

1 ] 임의경매 

- 저당권 등의 담보물권자가 그 담보물권에 기해 신청하는 것. 

- 강제경매와는 달리 별도의 소송절차나 판결문 등이 필요 없이 등기된 담보권의 권리자는 경매신청권이 있다. 

- 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있음. 

 

2 ] 강제경매 

- 부동산 소유자를 채무자 ( 연대보증인, 일반보증인 포함 ) 로 하는 채권을 가지고 있는 자가 그 채권에 대한 집행권원(확정판결,집행력 있는 공증증서 등 ) 에 기해 신청하는 경매를 뜻함. 

- ex )  채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차. 

 

3 ] 형식적 경매 

- 임의 경매나 강제경매가 아닌 경우. 

- 특정 재산의 가격보존이나 정리를 위한 경매를 임의경매의 절차를 따름 

- 지분공유물을 그 가치에 따라 분할을 하기 위해서 현금화하는 것을 목적으로 하는 ' 공유물 분할을 위한 경매'가 형식적 경매의 대표적인 예. 

 

4. 부동산 경매가 인기 있는 이유 

1 ] 경매는 시중에서 거래되는 부동산 시세보다 20~30% 싸게 살 수 있음 

- 우리나라에서 합법적인 가격할인 시장은 바로 법원경매와 자산관리공사의 공매. 

- 국가에서 운영하기에 일반거래와 같이 거래사기가 거의 있을 수 없음 

 

2 ] 공정한 게임 

- 자금에 맞게, 접근할 수 있는 작은 금액부터 시작해서 점차 투자규모를 키워갈 수 있는 장점이 있음. 

 

3 ] 각종 거래규제로부터 자유로움 

- 토지거래허가나 신고제도에서도 제약 없이 자유로이 매수할 수 있는 점 . 

 

4 ] 일반부동산시장은 공급자가 가격을 좌우하지만, 경매는 매수자인 입찰자가 가격을 결정하는 수요자시장 

- 수요자위주의 시장이 합리적이고 선진적인 시장구조이다. 

 

5. 경매투자의 과정 

물건의 선택 → 권리분석 → 물건분석 → 수익성분석 → 명도 → 매각 및 환급 

 

* 경매시장 * 

- 2010년대 들어서 전국에 있는 법원에서 매년 10만 건 이상의 부동산경매가 진행되고 있으며, 낙찰금액도 대략 15조원에 이름. ▶ 수도권에서만 8조원 이상의 자금이 움직이고 잇는 거대시장. 

( 경매법정을 통해 입찰하는 경매 인구는 30만 명 정도로 추산되고, 연령대는 40대 이상이 주를 이루고 있음. 남녀비율은 5:5정도이지만, 점차 젋은 층과 여성인구의 참여가 늘어나는 추세 )